Analiza akustyczna do pozwolenia na budowę – kiedy starosta może i powinien jej żądać

Analiza akustyczna do pozwolenia na budowę? W wielu starostwach to wciąż pytanie, które pada szeptem. Na biurko trafia projekt magazynu energii, hali z agregatami chłodniczymi albo kotłowni z pompami ciepła. W opisie widnieje zdanie: „obszar oddziaływania obiektu mieści się w granicach działki inwestora”. Tymczasem za płotem stoją domy. I pojawia się wątpliwość: czy wolno mi zażądać od inwestora analizy akustycznej, czy to już wykracza poza moje kompetencje?

Moja odpowiedź brzmi: wolno. Co więcej, w części spraw nawet trzeba. Dlatego ten wpis piszę przede wszystkim dla pracowników wydziałów architektoniczno-budowlanych starostw i urzędów miast na prawach powiatu. Pokazuję przede wszystkim, z których przepisów to wynika, jak patrzą na to NSA i WSA i gdzie leżą granice tej kontroli. Następnie dołączam praktyczny test „wzywać czy nie wzywać” i przykładową treść punktu postanowienia.

Stan prawny na 31 października 2026 r. Uwzględniam okres przejściowy po utracie mocy warunków technicznych z 2002 r.

Krótka odpowiedź dla zabieganych

Dlaczego to w ogóle sprawa starosty?

Najczęściej słyszę argument, że hałas „załatwia” decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach. To prawda, ale tylko tam, gdzie taka decyzja jest wymagana. Jednak spora część źródeł hałasu, o których tu piszę, nigdy nie przechodzi przez RDOŚ ani przez wójta w trybie ustawy ooś.

Przykłady z mojej praktyki są zresztą bardzo powtarzalne. Magazyn energii poniżej progów z rozporządzenia w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Również hala magazynowa z agregatami chłodniczymi na dachu. Podobnie kotłownia osiedlowa oparta na kaskadzie pomp ciepła. Stacja ładowania samochodów z szybkimi ładowarkami DC, które mają własne wentylatory. Ponadto w żadnej z tych spraw nie ma DŚU. Pozwolenie na budowę jest więc jedynym prewencyjnym filtrem przed realizacją obiektu. Natomiast analiza akustyczna do pozwolenia na budowę jest w nim najprostszym narzędziem.

Jeśli ten filtr nie zadziała, problem wraca po kilku latach. Wtedy jednak mieszkańcy piszą do WIOŚ, a organ ochrony środowiska prowadzi postępowanie w sprawie dopuszczalnego poziomu hałasu z art. 115a POŚ. W rezultacie ekrany, obudowy i przenoszenie urządzeń na gotowym obiekcie kosztują wielokrotnie więcej niż kilka stron analizy na etapie projektu. O samej decyzji o dopuszczalnym poziomie hałasu pisałem w omówieniu wyroku NSA III OSK 1790/23.

Podstawa prawna analizy akustycznej do pozwolenia na budowę

Poniżej przepisy, na które warto powołać się w postanowieniu. Ułożyłem je w kolejności, w jakiej „pracują” w sprawie: od ogólnej zasady, przez treść projektu, po kompetencję organu.

Art. 5 ust. 1 Prawa budowlanego, czyli fundament

Art. 5 ust. 1 PB mówi, jak projektuje się i buduje obiekt budowlany wraz z urządzeniami budowlanymi. Musi to być zatem zgodne z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, i z zasadami wiedzy technicznej. Dla hałasu kluczowe są natomiast trzy miejsca.

Art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. c PB – spełnienie podstawowych wymagań dotyczących obiektów budowlanych w zakresie higieny, zdrowia i środowiska.

Art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. e PB – spełnienie podstawowych wymagań w zakresie ochrony przed hałasem.

Art. 5 ust. 1 pkt 9 PB – poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich.

Sądy podkreślają, że to normy ramowe. Dlatego same w sobie rzadko wystarczą do odmowy. Konkretyzują je przepisy techniczno-budowlane i przepisy o ochronie środowiska (tak WSA w Gliwicach w wyroku II SA/Gl 1323/24). Art. 5 jest więc punktem wyjścia, ale nie jedyną podstawą wezwania.

Art. 34 PB i rozporządzenie o projekcie budowlanym, czyli co ma być w projekcie

Projekt zagospodarowania działki lub terenu musi określać obszar oddziaływania obiektu. Ponadto doprecyzowuje to § 14 rozporządzenia Ministra Rozwoju z 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Część opisowa PZT zawiera m.in. informacje o istniejących i przewidywanych zagrożeniach dla środowiska oraz higieny i zdrowia użytkowników obiektu i jego otoczenia. Zawiera również informację o obszarze oddziaływania obiektu.

W praktyce oznacza to zatem jedno. Jeśli projekt obiektu z wyraźnymi źródłami hałasu kwituje temat jednym zdaniem, bez żadnych danych, to mamy do czynienia z brakiem treści projektu. Natomiast kompletność projektu organ bada z urzędu (art. 35 ust. 1 pkt 3 PB).

Art. 35 ust. 1 i 3 PB, czyli kompetencja i narzędzie

Art. 35 ust. 1 pkt 1 lit. b PB – przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę organ sprawdza zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

Art. 35 ust. 3 PB – w razie stwierdzenia nieprawidłowości w tym zakresie organ nakłada postanowieniem obowiązek ich usunięcia w wyznaczonym terminie. Po jego bezskutecznym upływie wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę.

Zwróćcie uwagę na słowa „w szczególności”. Decyzja środowiskowa jest więc tylko przykładem źródła wymagań ochrony środowiska. Jeżeli zatem DŚU nie ma, wymagania nie znikają. Wynikają wprost z ustawy Prawo ochrony środowiska i rozporządzeń wykonawczych.

Art. 35 ust. 4 PB działa w obie strony. Z jednej strony organ nie może odmówić pozwolenia, jeśli wymagania z ust. 1 są spełnione. Jednak żeby stwierdzić, że są spełnione, musi mieć na to dowód w aktach.

Prawo ochrony środowiska i rozporządzenie hałasowe, czyli miara

Art. 112 POŚ definiuje ochronę przed hałasem jako zapewnienie jak najlepszego stanu akustycznego środowiska. Chodzi przede wszystkim o utrzymanie poziomu hałasu poniżej dopuszczalnego lub co najmniej na tym poziomie. Art. 113 POŚ jest podstawą rozporządzenia Ministra Środowiska z 14 czerwca 2007 r. w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku. Art. 114 i 115 POŚ wskazują, jak przypisać terenom rodzaj zagospodarowania (plan miejscowy albo faktyczne zagospodarowanie).

Bardzo przydatny w argumentacji jest też art. 144 ust. 3 POŚ. Eksploatacja instalacji nie może powodować przekroczenia standardów jakości środowiska poza terenem, do którego prowadzący ma tytuł prawny. Magazyn energii, agregat czy pompa ciepła to instalacje w rozumieniu POŚ. W konsekwencji projekt, który zakłada przekroczenie na działce sąsiada, jest sprzeczny z wymaganiami ochrony środowiska już na papierze.

Dla źródeł instalacyjnych i przemysłowych właściwe są wskaźniki krótkookresowe: L_AeqD (8 najmniej korzystnych godzin dnia, kolejno po sobie następujących) i L_AeqN (1 najmniej korzystna godzina nocy). Wskaźniki długookresowe L_DWN i L_N służą polityce długookresowej, w tym planowaniu przestrzennemu i mapom akustycznym. To rozróżnienie ma jednak znaczenie. Wrócę do niego przy wyroku II SA/Łd 180/26. Szerzej o wartościach granicznych piszę we wpisie Dopuszczalne poziomy hałasu.

Warunki techniczne: § 323–325 i okres przejściowy

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych zawiera osobny dział o ochronie przed hałasem i drganiami. Dla starostwa to przy tym najbardziej „namacalne” przepisy.

§ 323 – budynek i urządzenia z nim związane projektuje się tak, aby poziom hałasu, na który narażeni są użytkownicy i ludzie w sąsiedztwie, nie stanowił zagrożenia dla zdrowia i pozwalał na pracę, odpoczynek i sen.

§ 324 – budynki, w których działalność lub sposób eksploatacji może powodować uciążliwy hałas lub drgania, kształtuje się i zabezpiecza tak, aby hałas przenikający do otoczenia nie przekraczał wartości dopuszczalnych określonych w przepisach o ochronie środowiska.

§ 325 – ochronę zapewnia się m.in. przez właściwe odległości od źródeł hałasu, usytuowanie i ukształtowanie budynku, ekrany akustyczne i odpowiednią izolacyjność przegród.

§ 324 to w zasadzie gotowa podstawa wezwania dla każdego obiektu z hałaśliwą instalacją. Przepis bowiem sam odsyła do wartości dopuszczalnych z przepisów o ochronie środowiska. Dlatego nie da się wykazać jego spełnienia bez jakiejkolwiek prognozy.

Uwaga na stan prawny. Rozporządzenie z 2002 r. utraciło moc 20 września 2026 r., a nowe warunki techniczne nie zostały jeszcze ogłoszone. Przez 18 miesięcy od tej daty projekt do wniosku o pozwolenie na budowę może być sporządzony według dotychczasowych przepisów. Warunkiem jest złożenie przez inwestora oświadczenia o ich stosowaniu (art. 102a Prawa budowlanego, dodany ustawą z 31 lipca 2026 r., Dz. U. poz. 1161). W postanowieniu warto więc ustalić, według których przepisów technicznych przygotowano projekt. Niezależnie od tego art. 5 PB, art. 35 PB i przepisy POŚ obowiązują bez zmian. Podstawa wezwania o analizę akustyczną nie zależy więc od losów nowych WT.

A co z ustawą ooś?

Jeśli dla przedsięwzięcia wydano decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach (art. 71–82 ustawy ooś), to warunki akustyczne z tej decyzji wiążą organ. Starosta sprawdza wtedy zgodność projektu z DŚU i nie powtarza oceny oddziaływania na środowisko. Analiza akustyczna na etapie pozwolenia ma sens wtedy, gdy DŚU nie było, albo gdy projekt wprowadza źródła hałasu, których decyzja nie obejmowała. Granice procedury środowiskowej opisuję we wpisie o analizie akustycznej w procedurze środowiskowej.

Co mówią NSA i WSA? Sześć wyroków, które warto znać

Przeczytałem pełne uzasadnienia sześciu orzeczeń. Następnie wybrałem z nich to, co przydaje się urzędnikowi przy biurku. Oczywiście nie wszystkie wyroki mówią to samo. I dobrze, ponieważ dopiero razem pokazują, gdzie jest granica.

Historia jednego warsztatu: od uchylenia do wyroku NSA

Najciekawsza jest sprawa warsztatu samochodowego, która przeszła przez trzy wyroki. Przede wszystkim dobrze pokazuje, jak w praktyce działa wezwanie o analizę akustyczną do pozwolenia na budowę.

Krok 1: uchylenie decyzji bez analizy hałasu

WSA w Łodzi, wyrok z 13 maja 2022 r., II SA/Łd 806/20. Organ przyjął za projektantem, że obszar oddziaływania zamyka się w granicach działki. W rezultacie sąd uchylił decyzję. Wskazał, że organ pominął kwestię hałasu z warsztatu i nie dostrzegł potrzeby uzupełnienia materiału dowodowego o analizę hałasu. Podkreślił, że z art. 35 ust. 1 pkt 1 PB wynika obowiązek zbadania zgodności projektu z wymaganiami ochrony środowiska. Najmocniejsze zdanie uzasadnienia dotyczy jednak oświadczeń inwestora. Organ „przyjął bezkrytycznie” zapewnienie, że inwestycja nie będzie emitować hałasu. Tymczasem skoro obiekt ma obsługiwać pojazdy i używać urządzeń warsztatowych, to „z natury rzeczy wiadomo, że będzie wytworzony hałas”.

Sąd przypomniał też, że przy ustalaniu obszaru oddziaływania nie wystarczy wykazać zachowania odległości z warunków technicznych. Trzeba rozważyć, czy obiekt nie oddziałuje na sąsiada w inny sposób, np. hałasem lub wibracjami.

Krok 2: wezwanie inwestora i analiza akustyczna

Co zrobił organ po wyroku? Wojewoda wezwał inwestora do uzupełnienia projektu o analizę akustyczną inwestycji w zakresie oddziaływania na tereny sąsiednie. Zażądał także wyjaśnień co do wibracji, emisji spalin i rozwiązań chroniących sąsiadów przed hałasem. Następnie inwestor przedłożył analizę wykonaną metodą obliczeniową, z izofonami i punktami kontrolnymi. Wynikało z niej natomiast, że normy na terenach chronionych są dotrzymane.

Krok 3: decyzja obroniona w WSA i NSA

WSA w Łodzi, wyrok z 21 czerwca 2023 r., II SA/Łd 61/23. Sąd zaakceptował to postępowanie. Organ, dysponując analizą i uznając ją za wiarygodną, ustalił, że działka skarżącego leży poza obszarem oddziaływania. Sąd dodał jednak ważne zastrzeżenie: nie każda uciążliwość jest prawnie relewantna. Liczy się oddziaływanie powodujące ograniczenia w zagospodarowaniu wynikające z przepisów odrębnych.

NSA, wyrok z 18 lutego 2026 r., II OSK 2249/23. NSA oddalił skargę kasacyjną. Dla urzędników najważniejsze są trzy tezy. Po pierwsze, organ wykonał wytyczne sądu, „wzywając inwestora do uzupełnienia materiału dowodowego o specjalistyczną analizę”. Po drugie, analiza akustyczna przedłożona przez inwestora staje się dowodem w sprawie i podlega ocenie organu zgodnie z art. 80 kpa. Sąsiad może przedstawić kontrdowód, ale sama polemika nie wystarcza. Po trzecie, w postępowaniu o pozwolenie na budowę ochrona przed immisjami jest realizowana „w takim zakresie, w jakim wynika to z przepisów techniczno-budowlanych i przepisów o ochronie środowiska”.

NSA, II OSK 2132/20: hałas sprawdza się w pozwoleniu na budowę

Wyrok NSA z 15 czerwca 2023 r. jest dla tego tematu kluczowy, bo zawiera tezę sformułowaną wprost:

„Wywiązanie się przez inwestora z obowiązku nieprzekraczania przez projektowaną inwestycję dopuszczalnych poziomów hałasu podlega zatem sprawdzeniu w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę, w ramach sprawdzania zgodności projektu budowlanego z wymaganiami ochrony środowiska (art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego)”.

NSA, wyrok z 15 czerwca 2023 r., II OSK 2132/20

NSA poszedł dalej. Wskazał, że sprawdzenie projektu pod względem ochrony przed hałasem następuje w dwóch formach. Pierwsza to oświadczenie projektanta o sporządzeniu projektu zgodnie z przepisami. Druga to natomiast sprawdzenie przez organ w ramach badania zgodności z wymaganiami ochrony środowiska. Za prawidłowość danych o przewidywanym poziomie hałasu odpowiada projektant. Rolą organu jest zbadanie, czy projekt nie narusza norm z zakresu ochrony środowiska.

Ten sam wyrok wyznacza też granicę. Rzeczywista uciążliwość akustyczna jest możliwa do stwierdzenia dopiero w trakcie użytkowania, w odrębnym postępowaniu przed organem ochrony środowiska. Ponadto NSA odróżnił hałas samego obiektu od hałasu ruchu drogowego, który obiekt pośrednio generuje. W tamtej sprawie chodziło o budynek usługowy ze sprzedażą internetową, z którym sąd nie łączył zagrożenia dla norm akustycznych.

WSA w Gliwicach, II SA/Gl 1323/24: wezwanie postanowieniem i analiza w aktach

Z kolei wyrok z 12 marca 2025 r. dotyczy trzech budynków handlowo-usługowych i parkingu na 48 stanowisk. Organ pierwszej instancji (prezydent miasta na prawach powiatu) po uwagach sąsiadów zwrócił się postanowieniami do inwestora o materiały zawierające analizę oddziaływania hałasu na tereny sąsiednie. Analiza objęła przede wszystkim wentylację mechaniczną i ruch samochodowy. Wykazała dotrzymanie norm 50 dB dla zabudowy jednorodzinnej i 55 dB dla wielorodzinnej w porze dnia.

Sąd oddalił skargę. Przypomniał również, że stwierdzenie nieprawidłowości z art. 35 ust. 1 PB obliguje organ do nałożenia obowiązku ich usunięcia (art. 35 ust. 3). Realizacja obowiązków z art. 35 ust. 1 wymaga postępowania wyjaśniającego zgodnie z art. 7 i 77 § 1 kpa. Sąd wskazał też, kiedy oddziaływanie na sąsiada ma znaczenie prawne. Dzieje się tak wtedy, gdy „prognozowane w projekcie poziomy np. hałasu czy emisji zanieczyszczeń do powietrza przekraczały określone w stosownych przepisach normy”. Żeby to ocenić, prognoza musi istnieć.

Granica jest jednak taka sama jak u NSA. Organ bada dokumentację sporządzoną przez uprawnioną osobę. Ocena, czy rzeczywista emisja w czasie użytkowania odpowiada założeniom projektu, wykracza poza jego kompetencje.

WSA w Łodzi, II SA/Łd 180/26: wyrok, który trzeba czytać uważnie

Natomiast najnowszy wyrok, z 17 lipca 2026 r., dotyczy zmiany pozwolenia na budowę budynku socjalno-biurowego i mroźni. Starosta wydał postanowienie o usunięciu nieprawidłowości. Zażądał w nim m.in. analizy poziomu hałasu i oddziaływania na komfort życia mieszkańców sąsiednich działek. Inwestor następnie uzupełnił dokumentację, a w aktach znalazło się sprawozdanie z badań hałasu od ruchu pojazdów i instalacji. W rezultacie sąd zaakceptował decyzję. Zauważył, że organ „nie ograniczył się do formalnej kontroli wniosku”, lecz przeprowadził postępowanie wyjaśniające adekwatne do wątpliwości co do oddziaływania na sąsiednią nieruchomość. Sąd potwierdził też, że organ zweryfikował projekt m.in. pod kątem § 323 i § 324 WT.

Fragmenty, które cytują pełnomocnicy inwestorów

Ten sam wyrok zawiera jednak fragmenty, które pełnomocnicy inwestorów chętnie cytują. Sąd nazwał katalog z art. 35 ust. 1 PB „zamkniętym i formalnym”. Stwierdził również, że organ nie prowadzi własnego postępowania dowodowego co do wartości L_DEN i L_N. Wskazał również, że przy hałasie od miejsc postojowych przepisy nie wymagają dodatkowych analiz, jeśli zachowano odległości z warunków technicznych.

Jak pogodzić ten wyrok z wcześniejszym orzecznictwem?

Jak to pogodzić z poprzednimi wyrokami? Kluczem są okoliczności sprawy, które sąd sam wskazał:

• budynek socjalno-biurowy „nie stanowi typowego źródła hałasu” w rozumieniu rozporządzenia hałasowego;
• zarzut dotyczył hałasu od miejsc postojowych, dla których WT przewidują konkretne odległości (§ 19), i te nie uległy zmianie;
• skarżące domagały się przytoczenia w decyzji wartości długookresowych L_DEN/L_N, które służą planowaniu, a nie ocenie konkretnej instalacji;
• mimo to w aktach i tak było sprawozdanie potwierdzające dotrzymanie norm dla ruchu pojazdów i instalacji.

Magazyn energii, pompa ciepła czy agregat chłodniczy to sytuacja odwrotna. To bowiem typowe źródła hałasu instalacyjnego lub przemysłowego. Żaden przepis WT nie podaje dla nich odległości, której zachowanie z góry przesądzałoby o spełnieniu § 324 i art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. e PB. Wyrok II SA/Łd 180/26 nie zwalnia więc organu z oceny takich obiektów. Potwierdza natomiast, że organ nie musi samodzielnie liczyć hałasu. Analiza akustyczna do pozwolenia na budowę może więc pochodzić od inwestora. Ma prawo oprzeć się na dokumentacji, której zażąda od inwestora.

Jakie inwestycje powinny zapalić „lampkę akustyczną”?

Wspólny mianownik jest prosty: stacjonarne urządzenia, które pracują długo, często także w nocy, i stoją na zewnątrz budynku albo mają czerpnie i wyrzutnie powietrza. Dlatego poniżej podaję listę, którą stosuję w praktyce. Nie jest zamknięta.

Kiedy analiza akustyczna do pozwolenia na budowę ma sens – tabela

Dwa ważne zastrzeżenia

Dwa zastrzeżenia. Po pierwsze, część małych instalacji (np. pompy ciepła przy domach jednorodzinnych) realizuje się bez pozwolenia na budowę albo na zgłoszenie. Tam jednak omawiany mechanizm nie zadziała. Tekst dotyczy zamierzeń objętych pozwoleniem, a także urządzeń wchodzących w ich skład. Po drugie, sama obecność urządzenia nie przesądza o wezwaniu. Liczy się zatem relacja: źródło, odległość, teren chroniony akustycznie.

Specyfikę magazynów energii opisuję szerzej w tekstach KIP dla magazynu energii i Magazyn energii a decyzja środowiskowa w 2026 r. Polecam też wpis o unijnych wymaganiach dla urządzeń używanych na zewnątrz pomieszczeń.

Wzywać o analizę akustyczną do pozwolenia na budowę? Test trzech pytań

W rozmowach z urzędnikami najczęściej pada obawa: „nie chcę żądać czegoś, czego przepisy nie wymagają”. To jednak zdrowy odruch. Dlatego proponuję prosty test, który porządkuje decyzję i dobrze wygląda w uzasadnieniu postanowienia.

Pytanie 1. Czy obiekt zawiera stacjonarne źródła hałasu instalacyjnego lub przemysłowego? Jeśli projekt przewiduje urządzenia wymienione w tabeli wyżej, odpowiedź brzmi „tak”. Natomiast budynek biurowy bez instalacji zewnętrznych zwykle nie spełni tego kryterium. To lekcja z wyroku II SA/Łd 180/26.

Pytanie 2. Czy w zasięgu możliwego oddziaływania są tereny chronione akustycznie? Chodzi o tereny wymienione w rozporządzeniu hałasowym: zabudowę mieszkaniową, zagrodową, szpitale, szkoły, tereny rekreacyjno-wypoczynkowe. Kwalifikację robi się przede wszystkim według planu miejscowego. Gdy planu nie ma, decyduje faktyczne zagospodarowanie (art. 114 i 115 POŚ).

Pytanie 3. Czy projekt wiarygodnie wykazuje dotrzymanie norm i granice obszaru oddziaływania? Samo zdanie „obiekt nie będzie uciążliwy akustycznie” nie jest wykazaniem. Wiarygodne wykazanie to dane źródeł, odległości i obliczenia albo powołanie się na analizę. W sprawie II SA/Łd 806/20 sąd uchylił decyzję właśnie dlatego, że organ oparł się na niepopartym danymi zapewnieniu.

Trzy razy „tak, tak, nie” oznacza solidną podstawę do postanowienia z art. 35 ust. 3 PB. Jeśli dodatkowo strony zgłaszają zarzuty dotyczące hałasu, organ i tak musi się do nich odnieść w uzasadnieniu decyzji. Bez analizy w aktach będzie to więc bardzo trudne.

Czego starosta nie robi (i nie musi)

Uczciwość wymaga jednak pokazania drugiej strony. Orzecznictwo wyraźnie wyznacza granice tej kontroli.

• Nie mierzy hałasu i nie liczy go sam. Ocenia dokumentację przedłożoną przez inwestora, sporządzoną przez osobę o odpowiednich kompetencjach.
• Nie kontroluje rzeczywistej emisji w czasie eksploatacji. To zadanie inspekcji ochrony środowiska (pomiary), organu ochrony środowiska wydającego decyzję z art. 115a POŚ (najczęściej starosty, ale w innym wydziale i innym trybie) oraz nadzoru budowlanego (II OSK 2132/20, II SA/Gl 1323/24).
• Nie ocenia hałasu drogowego jako hałasu obiektu. Ruch na drodze publicznej, który obiekt pośrednio generuje, to odrębne źródło (II OSK 2132/20).
• Nie zastępuje decyzji środowiskowej. Jeśli jest DŚU, organ bada zgodność z jej warunkami, a nie przeprowadza oceny od nowa.
• Nie żąda analizy „na wszelki wypadek”. Wezwanie powinno wynikać z konkretnego źródła hałasu i konkretnego sąsiedztwa. Sama obawa mieszkańców bez związku z rzeczywistym źródłem nie wystarcza.

Co powinna zawierać analiza akustyczna do pozwolenia na budowę?

Wezwanie o „analizę akustyczną” bez wskazania zakresu często kończy się jednostronicowym oświadczeniem. Dobra analiza akustyczna do pozwolenia na budowę ma konkretną strukturę. Warto więc w postanowieniu opisać minimum, jakie musi spełnić analiza akustyczna do pozwolenia na budowę. Na podstawie swoich opracowań i spraw sądowych proponuję taki zakres.

1. Identyfikacja źródeł – lista urządzeń z poziomami mocy akustycznej L_WA z kart katalogowych, lokalizacją i wysokością montażu.
2. Czas pracy – osobno pora dzienna (6:00–22:00) i nocna (22:00–6:00). Dla BESS i chłodnictwa zakładamy pracę nocną, chyba że inwestor wykaże inaczej.
3. Klasyfikacja terenów chronionych – według planu miejscowego albo faktycznego zagospodarowania, z mapą.
4. Metodyka – obliczenia według PN-ISO 9613-2 w atestowanym programie, z opisem założeń (ekranowanie, odbicia, pochłanianie gruntu).
5. Wyniki – mapa izofon dla dnia i nocy oraz poziomy w punktach kontrolnych na granicy najbliższych terenów chronionych.
6. Ocena – porównanie z dopuszczalnymi L_AeqD i L_AeqN, z uwzględnieniem niepewności i, w razie potrzeby, składowych tonalnych.
7. Zabezpieczenia – ekrany, obudowy, tłumiki, ograniczenie pracy w nocy, zmiana lokalizacji urządzeń. Każde z nich musi znaleźć odzwierciedlenie w projekcie.
8. Wniosek dla obszaru oddziaływania – czy i które działki znajdują się w zasięgu ponadnormatywnego oddziaływania.

Najczęstszy błąd: zabezpieczenia tylko w analizie

Punkt 7 jest szczególnie ważny. Analiza, która zakłada ekran akustyczny nieobecny w projekcie zagospodarowania terenu, nic nie gwarantuje. Ostatecznie organ zatwierdza projekt, a nie analizę.

Przykładowy punkt postanowienia z art. 35 ust. 3 PB

Poniżej propozycja brzmienia. Traktujcie ją jako szkielet, który trzeba dopasować do sprawy.

W uzasadnieniu warto przywołać wyroki II OSK 2132/20 i II OSK 2249/23. To znacznie ogranicza ryzyko zażalenia opartego na zarzucie przekroczenia kompetencji.

Najczęstsze pytania

Czy starosta może żądać analizy akustycznej, skoro nie ma jej w katalogu załączników do wniosku?

Tak. Analiza nie jest samodzielnym załącznikiem, tylko sposobem wykazania, że projekt spełnia wymagania ochrony środowiska i przepisy techniczno-budowlane. Organ żąda jej w ramach usuwania nieprawidłowości z art. 35 ust. 3 PB. Ponadto taką praktykę zaakceptowały WSA w Łodzi, WSA w Gliwicach i NSA.

Czy analiza akustyczna do pozwolenia na budowę wiąże organ?

Nie. To dowód oceniany swobodnie na podstawie art. 80 kpa (II OSK 2249/23). Organ może uznać ją za niewiarygodną, np. gdy pomija część urządzeń albo porę nocną. W takiej sytuacji powinien więc wskazać braki i ponownie wezwać do uzupełnienia.

Kto może sporządzić analizę akustyczną?

Przepisy nie przewidują osobnych uprawnień. Projektant odpowiada za projekt, a analizę zwykle wykonuje specjalista akustyk na jego zlecenie lub zlecenie inwestora. Organ ocenia natomiast spójność, metodykę i zgodność założeń z projektem.

Czy wystarczy zachowanie odległości z warunków technicznych?

Dla miejsc postojowych i placów manewrowych WT podają konkretne odległości (§ 19), i sąd w sprawie II SA/Łd 180/26 uznał je za wystarczające. Jednak dla urządzeń takich jak falowniki, chillery czy pompy ciepła takich odległości nie ma. Zachowanie odległości od granicy działki (§ 12) nic nie mówi o hałasie (II SA/Łd 806/20).

Co, jeśli inwestor nie dostarczy analizy?

Po bezskutecznym upływie terminu z postanowienia organ wydaje zatem decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę (art. 35 ust. 3 PB).

Podsumowanie

Analiza akustyczna do pozwolenia na budowę nie jest więc wymysłem urzędnika. Wynika z art. 5, 34 i 35 Prawa budowlanego, z działu ochrony przed hałasem w POŚ, z rozporządzenia hałasowego i z § 323–325 warunków technicznych. NSA potwierdził, że dopuszczalne poziomy hałasu sprawdza się na etapie pozwolenia. WSA i NSA zaakceptowały wezwania kierowane do inwestorów, a w sprawie, w której organ takiego wezwania zaniechał, decyzję uchylono.

Granica jest również jasna. Starosta ocenia prognozę, nie mierzy hałasu na gotowym obiekcie. Dlatego tym bardziej warto zadbać, żeby ta prognoza w aktach była, i to rzetelna. Przede wszystkim przy magazynach energii, pompach ciepła, chłodnictwie i wszystkich instalacjach pracujących w nocy.

Źródła

Akty prawne

• Ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2026 r. poz. 524), art. 3 pkt 20, art. 5, art. 28, art. 34, art. 35, art. 102a.
• Ustawa z 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony środowiska (Dz. U. z 2025 r. poz. 647), art. 112–115a, art. 144.
• Ustawa z 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, art. 71–82.
• Rozporządzenie Ministra Środowiska z 14 czerwca 2007 r. w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku (Dz. U. z 2014 r. poz. 112).
• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2022 r. poz. 1225 ze zm.), § 11, § 19, § 323–325 – stosowane w okresie przejściowym na zasadach art. 102a PB.
• Rozporządzenie Ministra Rozwoju z 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. z 2022 r. poz. 1679), § 14.

Orzecznictwo (pełne teksty w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych)

• Wyrok NSA z 18 lutego 2026 r., II OSK 2249/23.
• Wyrok NSA z 15 czerwca 2023 r., II OSK 2132/20.
• Wyrok WSA w Łodzi z 13 maja 2022 r., II SA/Łd 806/20.
• Wyrok WSA w Łodzi z 21 czerwca 2023 r., II SA/Łd 61/23.
• Wyrok WSA w Gliwicach z 12 marca 2025 r., II SA/Gl 1323/24.
• Wyrok WSA w Łodzi z 17 lipca 2026 r., II SA/Łd 180/26.

Zdjęcia: Unsplash (Sungrow EMEA, alpha innotec, ThisisEngineering, Daniel McCullough). Infografiki: LC Consulting.