Inwestycja na obszarze chronionego krajobrazu – zakazy, ocena oddziaływania na środowisko i realny harmonogram

Ponad jedna piąta powierzchni Polski leży w granicach obszarów chronionego krajobrazu. Dlatego inwestycja na obszarze chronionego krajobrazu dotyczy znacznie większej liczby projektów, niż się powszechnie sądzi. To najbardziej „miękka” forma ochrony przyrody. Co więcej, nie ma planu ochrony, nie ma dyrekcji, często nie ma nawet tablic informacyjnych. Dlatego wielu inwestorów dowiaduje się o niej dopiero z pierwszego pisma organu.

Tymczasem inwestycja na obszarze chronionego krajobrazu to w praktyce zupełnie inna ścieżka formalna niż ta sama inwestycja kilometr dalej. Przede wszystkim zmienia się kwalifikacja przedsięwzięcia, zakres dokumentacji i – przede wszystkim – harmonogram. Najczęściej zmienia się też jedno kluczowe rozstrzygnięcie: zamiast decyzji „bez oceny” pojawia się obowiązek przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko.

W tym artykule wyjaśniamy, skąd biorą się te ograniczenia i jak odczytują je sądy administracyjne. Na przykładzie uchwały dla OChK Koszaliński Pas Nadmorski pokazujemy, jak czytać zakazy w praktyce. Omawiamy także zagrożenia dla projektu, wpływ na terminy i przebieg postępowania w sprawie decyzji środowiskowej.

Czym jest obszar chronionego krajobrazu?

Zgodnie z art. 23 ust. 1 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody obszar chronionego krajobrazu obejmuje tereny chronione ze względu na wyróżniający się krajobraz o zróżnicowanych ekosystemach. Są to tereny wartościowe ze względu na turystykę i wypoczynek albo pełnioną funkcję korytarzy ekologicznych. Podstawowe informacje o tej formie ochrony opisywaliśmy już we wpisie Ograniczenia inwestycyjne na obszarach chronionych oraz w przeglądzie form ochrony przyrody w Polsce.

Co do zasady obszar wyznacza sejmik województwa w drodze uchwały. Uchwała określa nazwę, położenie, obszar, ustalenia czynnej ochrony ekosystemów oraz zakazy. Co istotne, sejmik nie może wymyślać własnych zakazów. Wybiera je wyłącznie z zamkniętego katalogu art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie przyrody. Uchwała jest aktem prawa miejscowego, więc wiąże organy i inwestorów tak samo jak ustawa.

Pierwszy krok jest zatem prosty, choć często pomijany. Należy sprawdzić granice obszaru w Centralnym Rejestrze Form Ochrony Przyrody i na Geoserwisie GDOŚ, a następnie pobrać aktualny tekst uchwały. Jednak nie wystarczy wiedza, że działka „leży w OChK”. Trzeba wiedzieć, które zakazy obowiązują w tej konkretnej części obszaru.

Katalog zakazów – czy inwestycja na obszarze chronionego krajobrazu jest zagrożona?

Art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie przyrody zawiera listę zakazów, które sejmik może wprowadzić. W uchwałach najczęściej powtarzają się następujące ograniczenia:

• zabijanie dziko występujących zwierząt i niszczenie ich schronień oraz miejsc rozrodu;
• realizacja przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu ustawy ooś;
• likwidowanie i niszczenie zadrzewień śródpolnych, przydrożnych i nadwodnych;
• wydobywanie do celów gospodarczych skał, torfu, skamieniałości, minerałów i bursztynu;
• prace ziemne trwale zniekształcające rzeźbę terenu;
• zmiany stosunków wodnych, jeżeli nie służą ochronie przyrody lub racjonalnej gospodarce;
• likwidowanie naturalnych zbiorników wodnych, starorzeczy i obszarów wodno-błotnych;
• budowa obiektów w pasie 100 m od brzegów wód, a na wybrzeżu – 200 m od brzegów klifowych i w pasie technicznym.

Ustawa przewiduje też wyjątki od zakazów, m.in. dla zadań z zakresu obronności kraju oraz zadań ochronnych innych form ochrony przyrody. Dla inwestorów najważniejszy jest jednak wyjątek dotyczący przedsięwzięć, dla których przeprowadzona ocena oddziaływania na środowisko wykazała brak negatywnego wpływu na ochronę przyrody i krajobrazu obszaru. Właśnie ten wyjątek wyjaśnia, dlaczego procedura wygląda tak, a nie inaczej.

Zakaz realizacji przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko

Przede wszystkim jest to zakaz, który decyduje o losie większości projektów. Obejmuje on przedsięwzięcia wymienione w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Dotyczy to zarówno przedsięwzięć mogących zawsze znacząco oddziaływać (I grupa), jak i mogących potencjalnie znacząco oddziaływać (II grupa).

Co więcej, ma to duże znaczenie praktyczne. Rozporządzenie przewiduje bowiem niższe progi kwalifikacji dla terenów objętych formami ochrony przyrody. Przykładowo zabudowa systemami fotowoltaicznymi czy zabudowa mieszkaniowa staje się przedsięwzięciem II grupy przy mniejszej powierzchni niż poza obszarami chronionymi (co do zasady od 0,5 ha). W efekcie projekt, który w „zwykłej” lokalizacji nie wymagałby decyzji środowiskowej, w OChK nie tylko jej wymaga, ale od razu wchodzi w kolizję z zakazem.

Ponadto sądy konsekwentnie podkreślają, że zakaz ten ma charakter bezwzględny. WSA w Gorzowie Wielkopolskim w wyroku II SA/Go 471/07 wskazał, że wprowadzony zakaz nie może być w sprawach indywidualnych ani modyfikowany, ani pomijany. W konsekwencji organ nie ma tu luzu decyzyjnego. Może jedynie ustalić, czy zachodzi ustawowy wyjątek.

Dlaczego inwestycja na obszarze chronionego krajobrazu niemal zawsze wymaga OOŚ?

W postępowaniach dotyczących OChK obowiązek przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko jest regułą, a nie wyjątkiem. Jednak nie wynika to z nadgorliwości organów. Wynika z konstrukcji przepisów, które wzajemnie się uzupełniają.

Wyjątek od zakazu wymaga przeprowadzonej oceny

Wyjątek z ustawy o ochronie przyrody działa tylko wtedy, gdy ocena oddziaływania na środowisko została przeprowadzona i wykazała brak negatywnego wpływu. Natomiast nie wystarczy decyzja stwierdzająca brak potrzeby przeprowadzenia oceny. Tę zasadę dobrze ilustruje sprawa rozpoznana przez NSA w wyroku z dnia 25 marca 2026 r., II OSK 966/25. Dotyczyła ona budynku letniskowego w OChK. Organy i WSA przyjęły, że wyłączenie z zakazu wymaga łącznie przeprowadzenia oceny i wykazania braku negatywnego wpływu, a nie samego uzyskania rozstrzygnięcia o odstąpieniu od oceny.

W tej samej sprawie zwrócono uwagę na nowelizację ustawy ooś. Uzupełniono ją o możliwość wystąpienia o przeprowadzenie oceny przez samego inwestora, jeżeli przedsięwzięcie ma być lokalizowane na obszarach objętych formami ochrony przyrody, w tym w OChK. Jest to zatem ważna zmiana. Dzięki temu inwestor nie musi już czekać, aż organ „zechce” nałożyć obowiązek oceny.

Art. 64 ust. 1b ustawy ooś – mechanizm wbudowany w procedurę

Ponadto ustawodawca przewidział dla OChK szczególną ścieżkę. Jeżeli regionalny dyrektor ochrony środowiska stwierdzi konieczność oceny ze względu na lokalizację przedsięwzięcia na obszarze chronionego krajobrazu z zakazem realizacji przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, zamiast zwykłej opinii wydaje stanowisko obejmujące również zakres raportu. W praktyce RDOŚ już na tym etapie wskazuje, że raport ma zawierać szczegółową analizę możliwości realizacji inwestycji w świetle zakazów uchwały.

Kryteria z art. 63 ust. 1 ustawy ooś

Niezależnie od zakazu, organ przy kwalifikacji przedsięwzięcia II grupy bada uwarunkowania lokalizacyjne z art. 63 ust. 1 ustawy ooś. Należą do nich obszary objęte ochroną, obszary wybrzeży, lasy i obszary wodno-błotne. W OChK te kryteria zwykle występują jednocześnie. Uzasadnienie odstąpienia od oceny staje się wtedy bardzo trudne.

Paradoks „korzystnej” decyzji bez oceny

Właśnie tu kryje się pułapka, w którą wpada wielu inwestorów. Stwierdzenie braku potrzeby przeprowadzenia oceny wydaje się sukcesem, bo skraca procedurę. Jednak dla przedsięwzięcia objętego zakazem oznacza to, że wyjątek ustawowy nie może zadziałać. Ryzyko przenosi się wtedy na kolejne etapy: uzgodnienie warunków zabudowy, pozwolenie na budowę albo skargę strony lub organizacji ekologicznej.

Kiedy ocena rzeczywiście nie będzie potrzebna?

Teza o „zawsze” wymaga jednak doprecyzowania. Przykładowo ocena nie będzie wymagana, gdy zamierzenie w ogóle nie jest przedsięwzięciem w rozumieniu rozporządzenia z 2019 r. Nie będzie też konieczna tam, gdzie uchwała danego OChK nie wprowadza zakazu realizacji przedsięwzięć albo przewiduje od niego wyłączenia (np. dla turystyki czy obsługi ruchu). Pozostałe zakazy obowiązują jednak nadal.

Dobrze pokazuje to wyrok NSA z 15 marca 2018 r., II OSK 2297/17. RDOŚ odmówił tam uzgodnienia decyzji o warunkach zabudowy w OChK Puszczy Boreckiej, powołując się na zakaz likwidowania zadrzewień. Z kolei w sprawie II OSK 1713/23 organ uznał przystań za przedsięwzięcie potencjalnie znacząco oddziałujące, uwzględniając już istniejącą inwestycję tego samego rodzaju. W aktach brakowało oceny, która wykazałaby brak znacząco negatywnego wpływu na obszar. Kumulacja oddziaływań może więc „wciągnąć” pod zakaz nawet niewielkie zamierzenie.

Uchwała dla OChK Koszaliński Pas Nadmorski – interpretacja w praktyce

Obszar „Koszaliński Pas Nadmorski” obejmuje m.in. gminy Będzino, Mielno, Sianów, Ustronie Morskie, gminę Kołobrzeg oraz fragment Koszalina. Zgodnie z opisem przytoczonym przez RDOŚ w Szczecinie tworzą go wydmy nadmorskie, lasy, łąki z roślinnością halofilną, obszary klifowe, buczyny i grądy oraz jezioro Jamno z mierzeją. Jednocześnie to krajobraz bardzo atrakcyjny dla zabudowy rekreacyjnej i usługowej. Właśnie dlatego presja inwestycyjna jest tu wyjątkowo silna.

Obszar podlega uchwale Nr XXXII/375/09 Sejmiku Województwa Zachodniopomorskiego z dnia 15 września 2009 r. w sprawie obszarów chronionego krajobrazu (tekst jednolity: Dz. Urz. Woj. Zach. z 2021 r. poz. 2091). Koszaliński Pas Nadmorski znajduje się w załączniku nr 2, a więc obowiązują go zakazy z § 3 uchwały. To istotne, bo katalog § 3 jest szerszy niż § 2 i zawiera zakazy typowo „nadmorskie”.

§ 3 ust. 1 pkt 2 – przedsięwzięcia mogące znacząco oddziaływać na środowisko

Uchwała wprowadza zakaz realizacji przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. W § 3 ust. 2 zastrzega, że nie dotyczy on przedsięwzięć, dla których ocena wykazała „brak znacząco negatywnego wpływu na ochronę przyrody obszaru”. Warto jednak zauważyć różnicę. Obecne brzmienie ustawy, przywoływane m.in. w sprawie II OSK 966/25, mówi o braku negatywnego wpływu na ochronę przyrody i ochronę krajobrazu.

Ponieważ uchwała pochodzi z 2009 r., zachowała dawną formułę. Z perspektywy autora raportu bezpieczniej jest spełnić standard ustawowy, czyli wykazać brak negatywnego wpływu zarówno na przyrodę, jak i na krajobraz. W praktyce oznacza to konieczność rzetelnej analizy widoczności i oceny zmian w fizjonomii krajobrazu, a nie tylko inwentaryzacji przyrodniczej.

§ 3 ust. 1 pkt 8 i 9 – pas 100 m od wód i 200 m od klifu

Uchwała zakazuje budowy nowych obiektów budowlanych w pasie 100 m od linii brzegów rzek, jezior i innych naturalnych zbiorników wodnych. Zakazuje też lokalizowania obiektów w pasie 200 m od linii brzegów klifowych oraz w pasie technicznym brzegu morskiego. Wyjątek dotyczy urządzeń wodnych oraz obiektów racjonalnej gospodarki rolnej, leśnej lub rybackiej.

W opinii z dnia 5 stycznia 2026 r. (WPS.410.316.2025.KM) do projektu planu ogólnego gminy Ustronie Morskie RDOŚ w Szczecinie odniósł zakaz 100 m również do Morza Bałtyckiego jako zbiornika wodnego. Dla inwestora nad morzem oznacza to, że analiza musi objąć jednocześnie pas 100 m od linii brzegu, pas 200 m od klifu i granice pasa technicznego. Te strefy się nakładają, ale nie są tożsame.

§ 4 uchwały przewiduje odstępstwo. Zakazy z pkt 8 i 9 nie obowiązują tam, gdzie miejscowy plan lub studium dopuszcza lokalizowanie obiektów w tych pasach. Tu jednak pojawia się istotna wątpliwość interpretacyjna. Reforma planowania przestrzennego zastępuje studia planami ogólnymi gmin. Odesłanie do „studium” będzie więc z czasem traciło przedmiot, a RDOŚ już dziś oczekuje dowodów: załączników graficznych i konkretnych zapisów planistycznych potwierdzających dopuszczenie zabudowy.

§ 3 ust. 1 pkt 3, 5, 6 i 7 – zadrzewienia, rzeźba terenu i woda

Zakaz likwidowania zadrzewień śródpolnych, przydrożnych i nadwodnych często zaskakuje inwestorów. Na przykład linia drzew na granicy działki potrafi przesądzić o układzie zabudowy. § 3 ust. 3 uchwały łagodzi zakaz na gruntach rolnych dla drzew i krzewów do 20 lat, które nie stanowią siedlisk przyrodniczych. Wymaga to jednak udokumentowania wieku i charakteru zadrzewienia.

W pasie nadmorskim szczególnie groźny jest zakaz prac ziemnych trwale zniekształcających rzeźbę terenu. Niwelacja wydmy pod parking czy zjazd to klasyczny przykład. Zakaz zmian stosunków wodnych i likwidowania obszarów wodno-błotnych dotyczy z kolei odwodnień wykopów, drenaży i melioracji. W rejonie jeziora Jamno i podmokłych łąk na zapleczu wydm to realne ograniczenie, które trzeba ocenić już na etapie koncepcji.

§ 3 ust. 1 pkt 1 i 4 – zwierzęta i bursztyn

Zakaz zabijania zwierząt i niszczenia ich schronień przekłada się na harmonogram robót. Prace w okresie lęgowym albo usuwanie roślinności bez nadzoru przyrodniczego mogą naruszyć zarówno uchwałę, jak i przepisy o ochronie gatunkowej. Ponadto na wybrzeżu nietypowo ważny jest też zakaz wydobywania bursztynu do celów gospodarczych.

Czego uczy opinia RDOŚ dla gminy Ustronie Morskie?

Opinia RDOŚ do planu ogólnego Ustronia Morskiego była negatywna. Przede wszystkim organ wskazał strefy, które mogą naruszać zakazy w pasie brzegowym, zakaz likwidowania zadrzewień oraz zakaz zmian stosunków wodnych. Zwrócił też uwagę na siedliska przyrodnicze w obszarach Natura 2000 Trzebiatowsko-Kołobrzeski Pas Nadmorski PLH320017 i Dorzecze Parsęty PLH320007. Uzasadnienie oparto na zasadzie przezorności: wątpliwości rozstrzyga się na korzyść przyrody.

W związku z tym wniosek dla inwestorów jest jasny. Jeżeli organ tak ocenia dokument planistyczny dla całej gminy, z tą samą metodą podejdzie do pojedynczej inwestycji. Nakładanie się OChK z obszarami Natura 2000 dodatkowo podnosi poprzeczkę. Szerzej opisaliśmy to w artykule Inwestycja na obszarze Natura 2000 – czy to możliwe?.

Przykład: inwestycja na obszarze chronionego krajobrazu w pasie nadmorskim

Teorię najłatwiej sprawdzić na konkretnym, choć uogólnionym przykładzie. Załóżmy, że inwestor planuje budynek usługowo-apartamentowy z parkingiem na działce w granicach OChK Koszaliński Pas Nadmorski. Działka leży na zapleczu wydm, około 150 m od linii brzegu morskiego. Na jej granicy rośnie szpaler starych drzew, a w sąsiedztwie działają już podobne obiekty.

Analiza kwalifikacji i zakazów

Krok 1. Kwalifikacja przedsięwzięcia. Najpierw należy ustalić, czy zamierzenie mieści się w rozporządzeniu z 2019 r. Przy zabudowie usługowej i parkingu liczy się powierzchnia zabudowy wraz z towarzyszącą jej infrastrukturą. Trzeba też uwzględnić istniejące obiekty tego samego rodzaju. Jeżeli łączna skala przekroczy próg dla obszarów chronionych, mamy przedsięwzięcie II grupy, a więc objęte zakazem z § 3 ust. 1 pkt 2 uchwały.

Krok 2. Zakazy przestrzenne. Następnie wyznacza się na mapie pas 100 m od linii brzegu, pas 200 m od ewentualnego brzegu klifowego i granicę pasa technicznego. Dodatkowo dane o pasie technicznym warto potwierdzić w urzędzie morskim. Jeżeli choć fragment budynku wchodzi w którąkolwiek z tych stref, trzeba sprawdzić, czy obowiązujący plan miejscowy dopuszcza tam zabudowę. W przeciwnym razie ten fragment projektu będzie nie do obrony.

Krok 3. Zadrzewienia, rzeźba terenu i woda. Szpaler drzew trzeba zinwentaryzować i ocenić, czy jest zadrzewieniem objętym zakazem. Ponadto projekt zjazdu i parkingu nie może trwale zniekształcać wydmowej rzeźby terenu. Odwodnienie wykopu pod garaż podziemny trzeba z kolei przeanalizować pod kątem zakazu zmian stosunków wodnych i wpływu na pobliskie mokradła. Często rozsądniejsze okazuje się zrezygnowanie z kondygnacji podziemnej niż walka o jej dopuszczalność.

Strategia proceduralna i korekta koncepcji

Krok 4. Strategia proceduralna. Skoro przedsięwzięcie jest objęte zakazem, inwestor powinien od początku zakładać ocenę oddziaływania na środowisko. Może o nią wnioskować sam, zamiast liczyć na odstąpienie od oceny. Inwentaryzację przyrodniczą warto rozpocząć wiosną, aby objęła okres lęgowy ptaków i wegetację roślin. Dzięki temu raport trafi do organu z pełnym materiałem, a nie z obietnicą jego uzupełnienia.

Krok 5. Wnioski dla projektanta. Efektem analizy jest zwykle korekta koncepcji jeszcze przed złożeniem wniosku. Budynek przesuwa się poza strefy zakazów, zachowuje się szpaler drzew, a parking otrzymuje nawierzchnię przepuszczalną i niższą kubaturę. Co ważne, takie zmiany kosztują niewiele na etapie koncepcji. Na etapie odwołania od decyzji kosztują miesiące i często całą rentowność projektu.

Inwestycja na obszarze chronionego krajobrazu – due diligence działki

Przede wszystkim warto pamiętać, że inwestycja na obszarze chronionego krajobrazu zaczyna się od wyboru działki. Najtańszym momentem na rozpoznanie ryzyk jest właśnie etap przed zakupem nieruchomości. W tym czasie inwestor wciąż może zmienić lokalizację lub renegocjować cenę. Krótka analiza środowiskowa działki powinna objąć co najmniej:

1. ustalenie granic wszystkich form ochrony przyrody i pobranie aktualnych tekstów uchwał, planów zadań ochronnych i planów ochrony;
2. przypisanie działki do właściwego załącznika uchwały i listy obowiązujących tam zakazów;
3. wyznaczenie stref zakazów przestrzennych (wody, klif, pas techniczny) na mapie zasadniczej;
4. weryfikację miejscowego planu, studium lub planu ogólnego pod kątem odstępstw przewidzianych w uchwale;
5. wstępną wizję terenową z oceną zadrzewień, mokradeł i siedlisk;
6. wstępną kwalifikację przedsięwzięcia według rozporządzenia z 2019 r., z uwzględnieniem kumulacji;
7. ocenę realnego harmonogramu i kosztu dokumentacji środowiskowej.

Oczywiście taka analiza zajmuje zwykle kilka tygodni. Pozwala jednak uniknąć sytuacji, w której inwestor kupuje działkę, na której planowanej funkcji po prostu nie da się zrealizować. W naszej praktyce to właśnie ten etap najczęściej decyduje o powodzeniu całego przedsięwzięcia.

Inwestycja na obszarze chronionego krajobrazu – najczęstsze zagrożenia

Z naszej praktyki wynika, że problemy rzadko biorą się z samej przyrody. Znacznie częściej wynikają z błędów na etapie przygotowania projektu. Najważniejsze zagrożenia to:

• kolizja z zakazem bezwzględnym – np. z pasem 100 m od wód lub 200 m od klifu; tego nie „naprawi” żaden raport, jeśli nie zachodzi odstępstwo z § 4 uchwały;
• błędna kwalifikacja przedsięwzięcia – pominięcie obniżonych progów dla form ochrony przyrody albo kumulacji z istniejącą zabudową;
• niepełna inwentaryzacja przyrodnicza – badania wykonane poza właściwym sezonem są częstą przyczyną wezwań i uchyleń decyzji;
• niedoszacowanie oddziaływania na krajobraz – brak wizualizacji i analizy widoczności przy zakazie odnoszącym się do ochrony krajobrazu;
• niespójność dokumentów planistycznych – zmiana studium na plan ogólny, nowy plan miejscowy albo nowelizacja uchwały sejmiku w trakcie procedury;
• nakładanie się form ochrony – OChK, Natura 2000, korytarze ekologiczne i ochrona gatunkowa oceniane jednocześnie;
• udział społeczeństwa – inwestycje w atrakcyjnym krajobrazie budzą protesty mieszkańców i organizacji ekologicznych, które mogą skarżyć decyzję;
• ryzyka etapu budowy – odwodnienie wykopów, usunięcie zadrzewień czy prace ziemne niezgodne z warunkami decyzji.

Co ważne, każde z tych zagrożeń ma swój koszt czasowy. W skrajnych przypadkach projekt trzeba przeprojektować albo przenieść poza granice obszaru. Dlatego analiza zakazów powinna poprzedzać zakup działki, a nie wniosek o decyzję.

Inwestycja na obszarze chronionego krajobrazu a harmonogram projektu

Inwestycja na obszarze chronionego krajobrazu wymaga realistycznego harmonogramu. Poniższe zestawienie pokazuje orientacyjne terminy z naszej praktyki. Nie są to terminy ustawowe, lecz typowe czasy trwania etapów z uwzględnieniem wezwań i korespondencji z organami.

Z reguły najdłuższym elementem jest inwentaryzacja przyrodnicza. Nie da się jej skrócić, bo ptaki, płazy czy rośliny trzeba badać we właściwych okresach fenologicznych. Rozpoczęcie badań zimą może oznaczać utratę całego sezonu. Dlatego w OChK warto zlecić inwentaryzację jeszcze przed złożeniem wniosku.

Inwestycja na obszarze chronionego krajobrazu – procedura decyzji środowiskowej

Postępowanie w sprawie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach na obszarze chronionego krajobrazu przebiega zazwyczaj według następującego schematu:

1. Rozpoznanie lokalizacji – granice OChK, treść uchwały, nakładające się formy ochrony, dokumenty planistyczne.
2. Karta informacyjna przedsięwzięcia – z osobnym rozdziałem odnoszącym się do każdego zakazu uchwały.
3. Wniosek o wydanie decyzji do właściwego organu (najczęściej wójta, burmistrza lub prezydenta miasta).
4. Opinie organów – RDOŚ (w trybie art. 64 ust. 1b ustawy ooś wraz z zakresem raportu), PPIS oraz Wody Polskie.
5. Postanowienie o obowiązku przeprowadzenia oceny i ustalenie zakresu raportu; postępowanie zostaje zawieszone do czasu złożenia raportu.
6. Inwentaryzacja przyrodnicza i raport ooś – zgodny z art. 66 ustawy ooś i zakresem wskazanym przez organ.
7. Udział społeczeństwa – obwieszczenie, wgląd w dokumentację, możliwość składania uwag.
8. Uzgodnienie warunków realizacji z RDOŚ oraz opinia PPIS, a w razie potrzeby ocena wodnoprawna.
9. Decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach – z warunkami realizacji, działaniami minimalizującymi i ewentualnym monitoringiem.

Więcej o samej decyzji i typowych błędach pisaliśmy m.in. przy okazji wpisu o decyzji środowiskowej dla farmy fotowoltaicznej. Aktualne kierunki orzecznictwa zebraliśmy w zestawieniu ustawa ooś w orzecznictwie sądowoadministracyjnym. Warto też śledzić prace nad nowelizacją ustawy ooś (projekt UD224).

Inwestycja na obszarze chronionego krajobrazu – raport, który obroni wyjątek od zakazu

Krótko mówiąc, raport dla przedsięwzięcia w OChK ma jeden zasadniczy cel. Musi umożliwić organowi stwierdzenie, że ocena wykazała brak negatywnego wpływu na przyrodę i krajobraz obszaru. Dlatego warto zadbać o kilka elementów:

• osobny rozdział analizujący każdy zakaz uchwały, z jednoznacznym wnioskiem dla każdego z nich;
• mapy z granicami OChK, pasami 100 m i 200 m, zadrzewieniami oraz siedliskami;
• analizę krajobrazową z wizualizacjami i analizą widoczności z punktów widokowych;
• rzetelne warianty – zgodnie z zasadami, które opisaliśmy w tekście o opisie wariantów w raporcie ooś;
• ocenę oddziaływań skumulowanych z istniejącą i planowaną zabudową;
• wpływ na różnorodność biologiczną oraz funkcję korytarza ekologicznego;
• działania minimalizujące możliwe do zapisania jako warunki decyzji, np. terminy prac, nadzór przyrodniczy, zachowanie zadrzewień.

Konkluzja raportu powinna posługiwać się językiem ustawy. Natomiast ogólnik w rodzaju „oddziaływanie będzie nieznaczne” nie wystarczy. Organ potrzebuje wyraźnego, uzasadnionego stwierdzenia, które może przenieść do decyzji.

Najczęściej zadawane pytania

Czy inwestycja na obszarze chronionego krajobrazu może obejmować dom jednorodzinny?

Co do zasady tak. Pojedynczy dom jednorodzinny zwykle nie jest przedsięwzięciem mogącym znacząco oddziaływać na środowisko. Trzeba jednak sprawdzić pozostałe zakazy uchwały, przede wszystkim pas 100 m od wód i zakaz likwidowania zadrzewień. Decyzja o warunkach zabudowy wymaga też uzgodnienia z RDOŚ.

Czy farma fotowoltaiczna w OChK jest możliwa?

Tak, jednak taka inwestycja na obszarze chronionego krajobrazu prawie zawsze wymaga oceny oddziaływania na środowisko. Obniżony próg kwalifikacji sprawia, że nawet niewielka instalacja trafia do II grupy przedsięwzięć. Kluczowe są wtedy krajobraz, siedliska i ochrona ptaków.

Czy inwestor może sam wystąpić o przeprowadzenie oceny?

Tak. Po nowelizacji ustawy ooś podmiot planujący przedsięwzięcie lokalizowane na obszarze objętym formą ochrony przyrody może wnioskować o przeprowadzenie oceny. W OChK często jest to najbezpieczniejsza strategia.

Czy zakazy OChK obowiązują też przy pozwoleniu na budowę?

Tak. Uchwała jest aktem prawa miejscowego, więc jej zakazy wiążą na każdym etapie procesu inwestycyjnego. Ich naruszenie może być podstawą odmowy uzgodnienia, odmowy wydania decyzji lub jej uchylenia.

Podsumowanie

Inwestycja na obszarze chronionego krajobrazu nie jest wykluczona. Wymaga jednak innego podejścia niż inwestycja poza obszarem chronionym. Zakazy z uchwały sejmiku obowiązują bezwzględnie, a jedyną drogą do skorzystania z wyjątku jest przeprowadzona ocena oddziaływania na środowisko. Dlatego obowiązek oceny pojawia się w OChK niemal zawsze. Innymi słowy, lepiej potraktować go jako narzędzie, a nie przeszkodę.

Przykład OChK Koszaliński Pas Nadmorski pokazuje, że na wybrzeżu katalog ograniczeń jest szczególnie szeroki. Pas brzegowy, klify, wydmy, zadrzewienia i woda wymagają analizy jeszcze przed zakupem działki. Jeżeli planujesz inwestycję w OChK, LC Consulting przygotuje analizę uwarunkowań, kartę informacyjną przedsięwzięcia, inwentaryzację przyrodniczą i raport ooś – z myślą o tym, jak dokumentację oceni RDOŚ.

Podstawa prawna, orzecznictwo i źródła

• Ustawa z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (t.j. ze zm.) – art. 23 i 24
• Ustawa z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (t.j. ze zm.) – art. 63, 64, 66, 77
• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko
• Uchwała Nr XXXII/375/09 Sejmiku Województwa Zachodniopomorskiego z dnia 15 września 2009 r. w sprawie obszarów chronionego krajobrazu (t.j. Dz. Urz. Woj. Zach. z 2021 r. poz. 2091)
• Opinia RDOŚ w Szczecinie z dnia 5 stycznia 2026 r., WPS.410.316.2025.KM, do projektu planu ogólnego gminy Ustronie Morskie
• Wyrok NSA z dnia 25 marca 2026 r., II OSK 966/25
• Wyrok NSA z dnia 15 marca 2018 r., II OSK 2297/17
• Wyrok NSA, II OSK 1713/23
• Wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim, II SA/Go 471/07
• Centralny Rejestr Form Ochrony Przyrody – GDOŚ
• Geoserwis GDOŚ